Quando si vende o si affitta una casa, l’APE non è un semplice modulo da allegare all’atto: deve essere preparato e firmato da un professionista abilitato. In questa guida chiarisco chi può rilasciare l’Attestato di prestazione energetica, come si svolge il sopralluogo, chi deve incaricare il tecnico, quali documenti servono e quanto può costare nel 2026.
La risposta in breve per chi deve ottenere l’APE
- Il certificatore energetico è un tecnico qualificato, non il Comune, l’agenzia immobiliare o il notaio.
- Può essere, tra gli altri, ingegnere, architetto, geometra o perito, purché possieda i requisiti previsti dal D.P.R. 75/2013.
- Il professionista deve eseguire almeno un sopralluogo e raccogliere dati reali sull’immobile e sugli impianti.
- L’APE viene trasmesso al catasto energetico regionale e consegnato al proprietario con firma digitale e codice identificativo.
- Per un appartamento standard il costo orientativo è spesso compreso tra 130 e 300 euro, ma varia in base a regione, superficie e complessità.
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Chi può rilasciare il certificato APE
L’APE viene redatto da un tecnico certificatore energetico abilitato. Si tratta normalmente di un professionista iscritto al proprio ordine o collegio, con competenze nella progettazione di edifici e impianti al loro servizio.
Tra le figure che possono svolgere questo lavoro rientrano, in base al titolo posseduto e all’ambito di abilitazione, ingegneri, architetti, geometri, periti industriali, periti agrari e agrotecnici. Il semplice possesso del titolo, però, non è sempre sufficiente. Il professionista deve verificare di avere le competenze richieste e di poter operare nella regione in cui si trova l’immobile.
Alcuni tecnici possono redigere l’APE grazie all’abilitazione professionale già posseduta. Altri devono frequentare un corso specifico di 80 ore e superare l’esame finale previsto dalla normativa. La situazione cambia anche in base all’indirizzo di laurea o di diploma e alle attività professionali autorizzate dall’ordine di appartenenza.
Il riferimento nazionale è il D.P.R. 75/2013, mentre ogni Regione o Provincia autonoma stabilisce le modalità di registrazione, trasmissione e controllo. Per questo, prima di affidare l’incarico, io controllerei sempre che il tecnico compaia nell’elenco regionale dei certificatori o sia registrato sul relativo portale.
Il ruolo dell’agenzia immobiliare e del notaio
L’agenzia immobiliare può suggerire un professionista o occuparsi di coordinare la documentazione, ma non rilascia l’APE. Lo stesso vale per il notaio, che verifica la presenza dell’attestato negli atti quando necessario, ma non calcola la prestazione energetica dell’immobile.
Anche una società può offrire il servizio, ma l’attestato deve essere riconducibile a un certificatore abilitato e identificabile. Il documento non dovrebbe quindi arrivare senza nome, firma digitale, codice regionale o indicazione del tecnico responsabile.
Come viene preparato e trasmesso l’attestato
Un APE corretto nasce da una combinazione di documenti, rilievi e calcoli. Il certificatore analizza l’involucro edilizio, cioè pareti, copertura, pavimenti e finestre, oltre agli impianti per riscaldamento, raffrescamento, produzione di acqua calda e, quando presenti, fonti rinnovabili.
Il passaggio che considero più importante è il sopralluogo fisico. Il tecnico deve visitare l’immobile, verificare la corrispondenza tra planimetria e stato reale e raccogliere informazioni sugli impianti. Un’offerta basata soltanto su fotografie o su dati compilati a distanza merita molta cautela.
- Il proprietario consegna al tecnico i dati catastali, la planimetria e la documentazione disponibile.
- Il certificatore esegue il sopralluogo e controlla caratteristiche edilizie e impiantistiche.
- Inserisce i dati nel software di calcolo previsto e determina la classe energetica.
- Indica le possibili opere di miglioramento, come isolamento, sostituzione degli infissi o cambio del generatore.
- Firma digitalmente l’APE e lo trasmette al catasto energetico regionale.
- Consegna al richiedente il documento validato, normalmente in formato digitale.
Le linee guida nazionali prevedono, in generale, la consegna entro 15 giorni dalla trasmissione alla Regione. Nella pratica, un appartamento semplice può richiedere da 3 a 7 giorni lavorativi, mentre una villa, un edificio con più impianti o un immobile di nuova costruzione può richiedere più tempo.
| Soggetto | Responsabilità principale |
|---|---|
| Proprietario o committente | Fornisce documenti, accesso all’immobile e informazioni sugli impianti. |
| Certificatore energetico | Esegue il sopralluogo, calcola la prestazione, firma e trasmette l’APE. |
| Regione o Provincia autonoma | Gestisce il catasto energetico e può effettuare controlli. |
| Notaio o agenzia | Utilizza o verifica il documento nell’ambito della compravendita o della locazione. |
Chi deve incaricare il tecnico e quando farlo
In caso di vendita, l’incarico spetta normalmente al proprietario o al venditore. In caso di nuova locazione, deve provvedere il locatore. Il futuro acquirente o inquilino può chiedere di vedere l’APE, ma non è di regola il soggetto che deve farlo redigere.
L’attestato dovrebbe essere disponibile già prima della pubblicazione dell’annuncio, perché la classe energetica deve comparire nella pubblicità immobiliare. Inoltre, il proprietario deve renderlo disponibile durante le trattative e consegnarlo alla controparte alla conclusione dell’operazione.
Per una nuova costruzione o una ristrutturazione importante la scelta del certificatore va fatta con maggiore anticipo. Il tecnico può avere bisogno del progetto, dei dati sugli isolanti, delle caratteristiche degli infissi e delle informazioni sugli impianti prima della fine dei lavori.
Quanto costa un APE
Non esiste un prezzo nazionale fisso. Nel 2026, per un appartamento di dimensioni ordinarie, una fascia di mercato ragionevole è spesso tra 130 e 300 euro. Per villette, immobili oltre 120 metri quadrati, edifici con impianti complessi o fabbricati non residenziali si può arrivare a 400 euro o oltre.
Nel preventivo devono essere chiariti il sopralluogo, la registrazione regionale, eventuali bolli o diritti, l’IVA e il contributo previdenziale. Un prezzo molto basso non è automaticamente irregolare, ma se esclude la visita sul posto o non indica chi firma l’APE, io sceglierei un’altra proposta.
Come verificare che l’APE sia valido
Una volta ricevuto il documento, controllerei alcuni elementi essenziali. L’APE deve riportare nome e abilitazione del certificatore, dati catastali, codice identificativo, data di emissione, classe energetica, firma digitale e riferimenti alla trasmissione regionale.
- Confrontare indirizzo, foglio, particella e subalterno con i dati catastali.
- Verificare che la superficie e la destinazione d’uso siano corrette.
- Controllare che siano indicati gli impianti realmente presenti.
- Chiedere conferma del sopralluogo e della registrazione regionale.
- Conservare APE, ricevuta di trasmissione e fattura del professionista.
L’APE ha una validità massima di 10 anni, ma la validità è legata anche alla regolare manutenzione degli impianti termici. Se non vengono rispettati i controlli obbligatori, l’attestato può perdere efficacia prima della scadenza ordinaria secondo le modalità previste dalla disciplina applicabile.
Un nuovo attestato può essere necessario dopo una ristrutturazione che modifica la prestazione energetica, per esempio con cappotto termico, sostituzione significativa degli infissi o installazione di una pompa di calore. Non serve invece rifarlo per ogni normale intervento di manutenzione che non cambia la classe dell’immobile.
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APE e AQE non sono la stessa cosa
L’APE descrive la prestazione energetica dell’edificio o dell’unità immobiliare e viene utilizzato soprattutto per vendita, locazione e fine lavori. L’AQE, Attestato di qualificazione energetica, è invece un documento tecnico legato soprattutto alla progettazione e alla realizzazione dell’edificio.
Confonderli può creare problemi durante una compravendita. Un documento di progetto o una vecchia relazione energetica non sostituisce automaticamente l’APE richiesto per l’annuncio, il contratto o l’atto notarile.
Quando l’APE può non essere obbligatorio
Non tutti i fabbricati devono essere certificati. Tra i casi di esclusione più comuni rientrano box, cantine, autorimesse, depositi e fabbricati isolati con superficie utile inferiore a 50 metri quadrati, quando ricorrono le condizioni previste dalla normativa.
Possono essere esclusi anche alcuni edifici industriali o artigianali riscaldati per esigenze del processo produttivo, i luoghi di culto e gli immobili dichiarati inagibili o collabenti. La qualificazione non va però decisa in modo intuitivo: una cantina riscaldata o un locale con impianti particolari può richiedere una valutazione diversa.
Le esclusioni possono avere dettagli applicativi regionali. Se l’immobile è atipico, chiederei al certificatore di indicare per iscritto il motivo dell’esenzione, così da poterlo presentare all’agenzia, al notaio o al futuro acquirente.
La scelta del certificatore evita problemi al momento del rogito
La domanda su chi rilascia l’APE ha una risposta semplice, ma la qualità del risultato dipende dalla scelta del professionista. Un tecnico abilitato deve essere indipendente, registrato e disposto a fare un sopralluogo reale, non soltanto a compilare un modulo sulla base di dati generici.
Prima di conferire l’incarico, chiederei tre cose precise: numero di iscrizione o registrazione regionale, attività comprese nel prezzo e tempi di consegna. Bastano pochi minuti per evitare un attestato incompleto, non verificabile o da rifare proprio quando la vendita è già in fase notarile.
Per il proprietario, la procedura più sicura è incaricare il certificatore con anticipo, preparare tutta la documentazione disponibile e controllare i dati dell’APE appena ricevuto. Così il documento diventa uno strumento utile per descrivere davvero la casa, non una formalità da sistemare all’ultimo momento.
