Una veranda chiusa, una parete spostata o una planimetria che non coincide con l’appartamento possono bloccare una vendita, un mutuo o nuovi lavori. La sanatoria edilizia non è però una soluzione automatica: tutto dipende dal tipo di difformità, dai titoli originari e dalle regole applicabili al momento della realizzazione. Qui chiarisco quali opere possono essere regolarizzate, quale procedura scegliere, quali documenti servono, quanto si può spendere e dove si annidano gli errori più costosi.
La regolarizzazione dipende dal tipo di difformità e dalla sua conformità
- Le tolleranze entro i limiti di legge non sono abusi e spesso si asseverano con una dichiarazione tecnica.
- Per le difformità più gravi serve verificare la doppia conformità, cioè il rispetto delle regole sia ieri sia oggi.
- Il decreto Salva Casa consente, in casi specifici, una conformità semplificata per difformità parziali e variazioni essenziali.
- La pratica si presenta allo Sportello unico per l’edilizia del Comune, con rilievo, documenti storici e relazione asseverata.
- Le sanzioni possono partire da 516 o 1.032 euro, ma in alcuni casi dipendono dal contributo di costruzione o dall’aumento di valore dell’immobile.
Prima bisogna capire che tipo di irregolarità esiste
Il primo errore è chiamare qualsiasi difformità “abuso edilizio”. Una finestra leggermente spostata, un muro interno diverso dal progetto e un ampliamento realizzato senza permesso hanno peso giuridico e procedure completamente diverse. Io partirei sempre dal confronto tra stato di fatto, titoli depositati in Comune e normativa vigente alla data dei lavori.
Le tolleranze non richiedono una vera sanatoria
L’articolo 34-bis del D.P.R. 380/2001 considera non rilevanti alcuni scostamenti minimi rispetto al titolo abilitativo. Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, le soglie possono arrivare dal 2% al 6% in base alla superficie utile dell’unità immobiliare.
| Superficie utile dell’unità | Scostamento massimo per opere entro il 24 maggio 2024 |
|---|---|
| Oltre 500 m² | 2% |
| Da 300 a 500 m² | 3% |
| Da 100 a meno di 300 m² | 4% |
| Da 60 a meno di 100 m² | 5% |
| Meno di 60 m² | 6% |
Per gli interventi successivi resta, in linea generale, il limite del 2%. Le percentuali non autorizzano però a violare distanze minime, requisiti igienico-sanitari o norme di sicurezza. In questi casi il tecnico deve controllare il parametro specifico, non limitarsi a fare un calcolo geometrico.
La parziale difformità è diversa dall’assenza totale del titolo
Si parla di parziale difformità quando l’opera esiste, ma non coincide completamente con il permesso o con la SCIA. Un esempio tipico è una sagoma leggermente più grande, una diversa distribuzione interna collegata a opere strutturali oppure un volume realizzato in misura diversa da quella autorizzata.
Un edificio costruito senza permesso, oppure in totale difformità, appartiene invece a una categoria più severa. Qui la regolarizzazione è possibile solo se l’intervento rispetta la doppia conformità ordinaria, cioè la disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia quando l’opera è stata realizzata sia quando si presenta la domanda.
Il catasto non dimostra la regolarità urbanistica
Una planimetria catastale aggiornata è utile, ma non sana un’opera abusiva. Il catasto ha finalità fiscali e non sostituisce il titolo edilizio rilasciato dal Comune. Questo è uno dei punti che controllo per primi, perché molte pratiche si bloccano dopo che il proprietario ha considerato sufficiente la sola corrispondenza catastale.
Quale procedura si applica dopo il Salva Casa
Il D.L. 69/2024, convertito nella legge 105/2024, ha modificato il Testo unico dell’edilizia. Nel 2026 il quadro distingue ancora con chiarezza tra articolo 36, dedicato alle ipotesi più gravi, e articolo 36-bis, pensato per alcune difformità parziali, assenze o difformità dalla SCIA e variazioni essenziali.
| Situazione | Procedura da valutare | Condizione principale |
|---|---|---|
| Tolleranza costruttiva o esecutiva | Dichiarazione o asseverazione tecnica | Rispetto delle soglie e delle condizioni dell’articolo 34-bis |
| Assenza di permesso o totale difformità | Accertamento di conformità ex articolo 36 | Doppia conformità urbanistica ed edilizia |
| Parziale difformità dal permesso o dalla SCIA | Permesso o SCIA in sanatoria ex articolo 36-bis | Conformità urbanistica attuale e requisiti edilizi dell’epoca |
| Assenza o difformità dalla SCIA | SCIA in sanatoria | Verifica tecnica e pagamento dell’oblazione prevista |
| Opera oggetto di un precedente condono | Definizione della pratica pendente | Rispetto della legge speciale e dei documenti già depositati |
La novità più importante riguarda la cosiddetta conformità semplificata dell’articolo 36-bis. Per le fattispecie ammesse non occorre dimostrare che l’opera fosse conforme a tutte le regole urbanistiche sia ieri sia oggi. È sufficiente, in termini generali, la conformità alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda e ai requisiti edilizi vigenti quando l’intervento è stato eseguito.
Questo non significa che ogni abuso minore sia automaticamente sanabile. Il Comune può imporre opere di adeguamento, interventi strutturali o la rimozione delle parti non regolarizzabili. Io considero il Salva Casa uno strumento utile per le difformità stratificate e contenute, non un condono generale.
Il condono, infatti, è una misura straordinaria collegata a leggi speciali e a precise scadenze. Nel 2026 non esiste un condono aperto per qualsiasi opera abusiva realizzata in passato. Confondere il condono con l’accertamento di conformità porta spesso a presentare istanze prive del presupposto giuridico.
Come si prepara la pratica al Comune
La pratica non dovrebbe iniziare dal modulo, ma dalla ricostruzione dello stato legittimo dell’immobile. Il tecnico deve individuare il primo titolo valido e tutti gli interventi successivi, comprese eventuali varianti, condoni, sanatorie precedenti e cambi di destinazione d’uso.
Il sopralluogo serve a fotografare lo stato reale
Durante il rilievo vengono controllati dimensioni, altezze, superfici, sagoma, aperture, distribuzione interna, destinazione dei locali e opere strutturali. Anche gli impianti possono essere rilevanti, perché una modifica edilizia può avere conseguenze sulle norme antincendio, elettriche, energetiche o igienico-sanitarie.
Leggi anche: Doppia conformità edilizia - cosa verificare e come sanare
I documenti che di solito servono
- titoli edilizi originari e successivi;
- elaborati grafici approvati e stato di fatto rilevato;
- visura e planimetria catastale, utilizzate come supporto e non come prova sufficiente;
- documentazione fotografica e prove sulla data di realizzazione;
- relazione tecnica asseverata e calcoli di conformità;
- documentazione sismica o strutturale, quando richiesta;
- eventuale autorizzazione paesaggistica o accertamento di compatibilità;
- ricevute dei diritti comunali e dell’oblazione.
La domanda viene presentata allo Sportello unico per l’edilizia, secondo la modulistica e le modalità telematiche del Comune. Regioni e amministrazioni locali possono incidere sulla modulistica, sui diritti di segreteria e sui dettagli del procedimento, quindi controllo sempre il portale dell’ente competente prima del deposito.
Una volta presentata l’istanza, l’ufficio può chiedere integrazioni. Se il Comune impone interventi di adeguamento, la pratica non si conclude con il semplice pagamento della sanzione: occorre dimostrare che le opere richieste sono state eseguite correttamente.
Quanto costa e quanto può durare
Non esiste un prezzo unico. Il costo complessivo somma onorario tecnico, diritti comunali, oblazione, eventuali oneri urbanistici e spese per prove strutturali, paesaggistiche o catastali. Per questo un preventivo serio dovrebbe indicare separatamente ogni voce, non limitarsi a una cifra forfettaria.
| Voce | Come viene determinata |
|---|---|
| Oblazione per alcune SCIA in sanatoria | In genere tra 1.032 e 10.328 euro; può scendere tra 516 e 5.164 euro quando ricorre la doppia conformità completa |
| Oblazione per parziale difformità dal permesso | Collegata al doppio del contributo di costruzione, con possibili maggiorazioni previste dalla legge |
| Diritti comunali | Stabiliti dal Comune e variabili da territorio a territorio |
| Prestazione professionale | Dipende da rilievo, numero dei titoli, complessità e necessità di specialisti |
| Opere di adeguamento | Da calcolare separatamente per strutture, impianti, sicurezza o rimozione delle parti non sanabili |
Gli importi indicati per la SCIA non sono un listino universale. In caso di aumento del valore venale dell’immobile, la somma può essere calcolata su quel maggiore valore; se invece l’incremento non è dimostrato, la disciplina prevede comunque le soglie minime applicabili.
Per il permesso in sanatoria ai sensi dell’articolo 36-bis, il Comune ha in linea generale 45 giorni per pronunciarsi, decorsi i quali opera il silenzio-assenso previsto dalla norma. Il termine può essere interrotto da richieste istruttorie e resta sospeso quando è necessario acquisire la compatibilità paesaggistica. Per una SCIA, invece, valgono le regole proprie della segnalazione certificata e il pagamento integrale dell’oblazione è essenziale per la sua efficacia.
Vincoli, strutture e impianti restano da verificare
La regolarizzazione urbanistica non cancella automaticamente gli altri obblighi. Un immobile può risultare regolare sotto il profilo edilizio e avere ancora problemi legati a vincolo paesaggistico, sicurezza sismica, antincendio o impianti.
Per gli immobili vincolati, l’articolo 36-bis prevede in determinate ipotesi un procedimento per acquisire l’accertamento della compatibilità paesaggistica. Il Comune trasmette la documentazione all’autorità competente, ma il parere resta un passaggio autonomo e può comportare una sanzione calcolata sul maggiore importo tra danno arrecato e profitto conseguito.
La situazione strutturale merita ancora più prudenza. Una parete spostata può essere un problema distributivo, mentre la modifica di un pilastro, di una trave o di un muro portante può richiedere valutazioni e depositi presso gli uffici regionali competenti. Io non considererei mai chiusa una pratica senza una verifica esplicita delle norme tecniche per le costruzioni.
Lo stesso vale per gli impianti. La sanatoria dell’opera muraria non sostituisce la dichiarazione di conformità o di rispondenza degli impianti e non risolve da sola eventuali carenze energetiche o antincendio. Sono piani diversi, che devono essere coordinati prima di vendere o presentare un nuovo progetto.
Gli errori che fanno perdere tempo e denaro
- Confondere il catasto con il titolo edilizio. Una planimetria catastale aggiornata non prova la legittimità urbanistica.
- Usare l’articolo sbagliato. La procedura per una parziale difformità non può essere trattata come quella per un’opera totalmente priva di permesso.
- Ignorare la data dei lavori. La disciplina edilizia applicabile al momento della realizzazione è decisiva, soprattutto per il 36-bis.
- Presentare una pratica incompleta. Titoli mancanti, rilievi approssimativi e documenti non coerenti provocano richieste di integrazione e ritardi.
- Pagare prima di avere il calcolo corretto. L’oblazione può richiedere un conguaglio e non sempre coincide con una cifra scelta dal proprietario.
- Dimenticare le parti non sanabili. Il Comune può chiedere la rimozione di opere incompatibili anche quando altre porzioni dell’intervento sono regolarizzabili.
Prima di acquistare un immobile, chiederei sempre accesso agli atti comunali e una relazione di conformità redatta da un tecnico indipendente. Il venditore può fornire documenti utili, ma la verifica dovrebbe restare ancorata agli atti ufficiali e allo stato reale dell’edificio.
La verifica decisiva prima di vendere o ristrutturare
La strada più sicura parte da tre domande. Che cosa è stato autorizzato? Che cosa esiste oggi? Quale disciplina si applicava quando sono stati eseguiti i lavori? Solo dopo queste risposte si può capire se basta una tolleranza, se serve l’articolo 36-bis oppure se l’opera deve essere modificata o rimossa.
La mia raccomandazione pratica è semplice: incaricare un tecnico per accesso agli atti, rilievo e quadro comparativo prima di firmare un preliminare o iniziare nuovi lavori. Spendere per questa verifica all’inizio è quasi sempre meno oneroso che scoprire una difformità durante una vendita, una richiesta di mutuo o una ristrutturazione.
