Una planimetria che non coincide con l’appartamento reale può bloccare una vendita, un mutuo o una ristrutturazione anche quando la differenza sembra minima. Il cosiddetto decreto salva casa, convertito nella legge 105/2024, interviene proprio su alcune difformità edilizie, sui cambi di destinazione d’uso e sulla regolarizzazione degli immobili. Qui chiarisco cosa si può sistemare, quali limiti restano e come impostare correttamente la pratica davanti al Comune.
La regolarizzazione dipende dal tipo di difformità e dai documenti disponibili
- Non è un condono generale: riguarda soprattutto irregolarità parziali, tolleranze e variazioni di limitata entità.
- Le tolleranze per opere realizzate entro il 24 maggio 2024 possono arrivare fino al 6% per unità inferiori a 60 m².
- Il nuovo articolo 36-bis supera la doppia conformità tradizionale solo in casi specifici.
- Il cambio d’uso di una singola unità è più semplice, ma restano decisive norme regionali, strumenti urbanistici e requisiti tecnici.
- Prima di vendere o acquistare servono accesso agli atti, rilievo dello stato di fatto e verifica catastale.
Che cosa copre davvero la legge
La disciplina modifica il Testo unico dell’edilizia, cioè il DPR 380/2001, ma non cancella gli abusi edilizi. Il suo campo principale riguarda le difformità parziali, gli errori esecutivi, alcune variazioni essenziali e le situazioni in cui l’immobile esistente non è rappresentato in modo semplice nei documenti comunali.La differenza è importante. Un muro interno spostato, una superficie leggermente diversa o un’altezza non coincidente con il progetto possono essere valutati con regole più elastiche. Un ampliamento realizzato senza titolo, una nuova costruzione abusiva o una trasformazione radicale dell’edificio non diventano automaticamente regolari.
La legge interviene anche sulla dimostrazione dello stato legittimo, vale a dire l’insieme dei titoli edilizi e dei documenti che dimostrano la regolarità dell’immobile. Il catasto resta utile per il confronto, ma da solo non prova la conformità urbanistica. Per questo considero sempre il fascicolo comunale il punto di partenza, non la visura catastale.
Il decreto è direttamente applicabile, ma le Regioni possono introdurre norme di dettaglio e i Comuni continuano a gestire le pratiche. Nel 2026, quindi, la verifica presso lo Sportello unico per l’edilizia del Comune resta indispensabile, soprattutto per cambi d’uso, sottotetti e immobili sottoposti a vincolo.
Le tolleranze che possono evitare una sanatoria
Le tolleranze costruttive sono scostamenti che, entro determinati limiti, non costituiscono violazione edilizia. La soglia ordinaria resta il 2% delle misure previste dal titolo abilitativo. Per gli interventi completati entro il 24 maggio 2024, la percentuale varia invece in base alla superficie utile dell’unità immobiliare.
| Superficie utile dell’unità | Tolleranza massima |
|---|---|
| Oltre 500 m² | 2% |
| Da 300 a 500 m² | 3% |
| Da 100 a 300 m² | 4% |
| Meno di 100 m² | 5% |
| Meno di 60 m² | 6% |
La superficie utile non coincide con la superficie commerciale. Si calcola al netto di muri, pilastri, tramezzi, vani di porte e finestre, secondo i criteri del regolamento edilizio tipo. Un appartamento di 58 m² utili, per esempio, può rientrare nella soglia del 6%, ma soltanto se la difformità riguarda parametri ammessi e l’intervento rispetta tutte le altre condizioni.
Le percentuali non si sommano tra loro. Se l’altezza rientra nella tolleranza ma la superficie coperta la supera, la prima difformità può essere dichiarata come tolleranza mentre la seconda richiede una pratica specifica. È uno degli errori più frequenti: considerare l’intero immobile regolare solo perché una delle misure è dentro il limite.
Le tolleranze esecutive
Rientrano tra le tolleranze esecutive alcune irregolarità geometriche minime, modifiche alle finiture, diversa posizione degli impianti e opere interne eseguite durante lavori autorizzati. Per interventi anteriori al 24 maggio 2024, la disciplina comprende anche errori materiali di rappresentazione, muri realizzati in modo leggermente diverso e aperture interne spostate.
Questa semplificazione non vale se l’intervento viola la disciplina urbanistica o edilizia, compromette l’agibilità o riguarda un immobile tutelato senza le necessarie verifiche. Il tecnico abilitato deve dichiarare la tolleranza nella pratica edilizia successiva oppure con una dichiarazione asseverata allegata all’atto di trasferimento.
Quando serve l’accertamento di conformità
Quando la differenza supera le tolleranze, si entra nel campo della sanatoria. Il nuovo articolo 36-bis riguarda le parziali difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA, alcuni interventi privi o difformi dalla SCIA e le variazioni essenziali previste dall’articolo 32 del Testo unico.
La novità più rilevante è la cosiddetta conformità attenuata. L’intervento deve rispettare la disciplina edilizia vigente al momento della sua realizzazione e la disciplina urbanistica vigente al momento della domanda. In pratica, non è più sempre necessario dimostrare che l’opera fosse conforme sia alle regole di allora sia a quelle attuali sotto ogni profilo.
Rimangono però obbligatori i controlli sulle norme tecniche, sulla sicurezza, sull’antisismica, sui vincoli paesaggistici e sui requisiti igienico-sanitari. Se l’immobile è in zona sismica o tutelata, la pratica può richiedere ulteriori autorizzazioni e il coinvolgimento di altri enti.La compatibilità paesaggistica postuma è ammessa solo nelle ipotesi previste dalla nuova disciplina. Il parere della Soprintendenza resta vincolante e il termine indicato per esprimersi è di 90 giorni, decorso il quale può formarsi il silenzio-assenso secondo le condizioni del procedimento. Questo non significa che ogni opera in area vincolata sia sanabile.
Quanto può costare
L’importo non è una tariffa fissa nazionale. Dipende dal tipo di titolo, dall’aumento del valore dell’immobile e dai criteri applicati dal Comune. Le soglie più ricorrenti sono queste:
| Situazione | Oblazione prevista |
|---|---|
| SCIA in sanatoria con conformità attenuata | Dal doppio dell’aumento del valore venale, con minimo di 1.032 € e massimo di 10.328 € |
| SCIA in sanatoria con doppia conformità tradizionale | Dal doppio dell’aumento del valore venale, con minimo di 516 € e massimo di 5.164 € |
| Permesso di costruire in sanatoria | In genere il doppio del contributo di costruzione, secondo la valutazione comunale |
A queste somme vanno aggiunti il compenso del professionista, i diritti di segreteria, eventuali oneri urbanistici, le spese per rilievi e aggiornamenti catastali. Una pratica apparentemente semplice può quindi costare qualche migliaio di euro, mentre un caso con vincoli, difformità strutturali o documentazione incompleta può diventare molto più oneroso.
Cambio di destinazione, sottotetti e agibilità
Il cambio di destinazione d’uso di una singola unità immobiliare è stato reso più lineare. All’interno della stessa categoria funzionale è generalmente consentito, nel rispetto delle norme di settore e delle eventuali condizioni fissate dal Comune.
Nelle zone omogenee A, B e C può essere ammesso anche il passaggio tra categorie funzionali diverse, come residenziale, turistico-ricettiva, produttiva-direzionale e commerciale. La possibilità concreta dipende però dallo strumento urbanistico, dalla normativa regionale, dai parcheggi, dagli standard e dai requisiti igienico-sanitari.
Il titolo richiesto cambia in base alle opere. Un mutamento senza lavori o con opere di edilizia libera può seguire un percorso più leggero; se sono necessarie opere interne può servire una CILA, mentre interventi più incisivi possono richiedere SCIA o permesso di costruire. Usare un garage come abitazione, per esempio, non è un semplice aggiornamento catastale: può comportare cambio d’uso, opere edilizie, requisiti di abitabilità e costi urbanistici.Recupero dei sottotetti
Il recupero dei sottotetti beneficia di alcune semplificazioni, soprattutto nei contesti già costruiti. In determinate condizioni si possono mantenere le distanze preesistenti, ma non si può alterare liberamente la sagoma, aumentare la superficie o sopraelevare l’edificio. La legge regionale può introdurre regole diverse o più precise.
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Altezze e micro-alloggi
Per l’agibilità, il progettista può asseverare in casi specifici locali con altezza inferiore a 2,70 metri fino a 2,40 metri. Sono previste anche soglie ridotte per i monolocali, fino a 20 m² per una persona e 28 m² per due persone.
Non basta però avere un locale basso o piccolo. Servono il requisito dell’adattabilità e almeno una condizione aggiuntiva, come un intervento di recupero edilizio con miglioramento igienico-sanitario oppure un progetto che garantisca ventilazione, superficie e condizioni adeguate. Nel 2026 il quadro è stato ulteriormente aggiornato per alcuni immobili esistenti, quindi il controllo della disciplina regionale e comunale è particolarmente importante.
La procedura pratica e i documenti da preparare
Io partirei sempre da una ricostruzione documentale, non dal sopralluogo isolato. Il rilievo dell’immobile serve a capire cosa è stato costruito, ma solo il confronto con i titoli depositati consente di stabilire se si tratta di tolleranza, difformità sanabile o abuso non regolarizzabile.
- Accesso agli atti presso il Comune per recuperare permesso di costruire, licenze, concessioni, SCIA, CILA e varianti.
- Rilievo dello stato di fatto con misure, altezze, superfici, aperture, tramezzi e posizione degli impianti.
- Confronto urbanistico ed edilizio tra progetto approvato, opere eseguite e norme applicabili nel tempo.
- Verifica di vincoli paesaggistici, sismici, idrogeologici, condominiali e igienico-sanitari.
- Scelta della procedura tra dichiarazione di tolleranza, CILA, SCIA in sanatoria, permesso in sanatoria o ripristino.
- Aggiornamento catastale e documentale dopo la definizione della posizione edilizia.
La relazione tecnica dovrebbe spiegare anche la storia dell’immobile. Per edifici molto datati possono essere utili planimetrie d’archivio, fotografie, mappe, atti notarili e documenti che provino l’epoca di costruzione. Una planimetria catastale coincidente con lo stato attuale non sostituisce questa ricerca.
Il Comune può chiedere integrazioni e il procedimento può allungarsi quando mancano titoli, il fascicolo è incompleto o sono coinvolti altri enti. Per questo non prometterei mai una regolarizzazione in tempi standard. La rapidità dipende soprattutto dalla qualità dei documenti presentati e dalla chiarezza della relazione del tecnico.
La verifica che conviene fare prima di vendere o comprare
Il momento migliore per utilizzare queste regole è prima della proposta d’acquisto o dell’avvio dei lavori. Una verifica preventiva può evidenziare se la difformità rientra nelle tolleranze, se serve una sanatoria o se è necessario ripristinare lo stato autorizzato.
Per chi vende, la regolarizzazione può rendere più semplice il rogito e ridurre il rischio di contestazioni. Per chi compra, la formula “si può sanare con il salva casa” non dovrebbe mai bastare: servono una relazione scritta, una stima dei costi e, quando possibile, una pratica definita prima dell’atto.
La misura è utile soprattutto per riportare ordine nelle piccole difformità accumulate negli anni. La sua efficacia, però, dipende da un principio semplice: prima si ricostruisce la storia edilizia, poi si sceglie il permesso corretto. Saltare questo passaggio è il modo più rapido per trasformare una differenza di pochi centimetri in un problema molto più costoso.
