Sanatoria edilizia e articolo 36-bis, cosa si può regolarizzare?

Una parete spostata, una superficie diversa da quella autorizzata o una modifica eseguita senza la SCIA possono bloccare una vendita o una nuova pratica edilizia. L’articolo 36-bis del Testo unico dell’edilizia offre una via di regolarizzazione per alcune difformità, ma solo quando sono rispettate condizioni precise. Qui chiarisco quali casi rientrano nella procedura, come verificare la conformità, quali documenti servono, quanto si paga e cosa cambia in presenza di vincoli paesaggistici o sismici.

Che cosa regolarizza davvero l’articolo 36-bis

La disposizione è nata con il decreto Salva Casa e interviene su una zona intermedia tra la semplice tolleranza esecutiva e l’abuso edilizio più grave. Il punto decisivo è capire se l’opera è una difformità parziale oppure una trasformazione totalmente diversa da quella autorizzata.

La procedura riguarda principalmente tre situazioni. La prima è la parziale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA alternativa, nei casi richiamati dall’articolo 34. La seconda comprende gli interventi realizzati in assenza o in difformità dalla SCIA disciplinati dall’articolo 37. La terza riguarda le variazioni essenziali previste dall’articolo 32.

Non è quindi una sanatoria generale. Un edificio realizzato senza titolo, completamente diverso dal progetto approvato o in totale difformità dal permesso non può essere automaticamente ricondotto a questa norma. Prima di parlare di domanda e sanzioni, io farei sempre ricostruire lo stato legittimo dell’immobile, cioè l’insieme dei titoli che dimostrano come l’edificio è stato autorizzato nel tempo.

Il confronto con l’articolo 34-bis è altrettanto importante. Le tolleranze costruttive ed esecutive, quando applicabili, non richiedono una vera sanatoria e seguono un regime diverso. Presentare una pratica più onerosa quando sarebbe sufficiente documentare una tolleranza è un errore frequente.

La doppia conformità diventa più flessibile, ma non scompare

La novità più significativa riguarda il superamento, per questi casi, della cosiddetta doppia conformità tradizionale. In passato l’opera doveva risultare conforme sia alle regole urbanistiche ed edilizie vigenti quando era stata realizzata, sia a quelle vigenti al momento della domanda.

Con il nuovo meccanismo la verifica viene divisa in due piani. L’intervento deve essere conforme alla disciplina urbanistica vigente oggi, mentre deve rispettare i requisiti della disciplina edilizia vigente al momento della sua realizzazione. In quest’ultimo gruppo rientrano, per esempio, le norme tecniche applicabili alle costruzioni, i regolamenti edilizi e le prescrizioni tecniche che incidono sulla sicurezza dell’opera.

Questo significa che una modifica interna eseguita anni fa può essere regolarizzabile anche se il piano urbanistico attuale è cambiato, purché l’opera sia compatibile con il piano vigente e rispettasse le regole edilizie allora applicabili. Non significa invece che ogni vecchia difformità sia automaticamente accettabile.

La data dei lavori diventa una prova decisiva

Il tecnico deve dimostrare quando è stata realizzata l’opera. Sono utili titoli edilizi, elaborati progettuali, documenti catastali storici, fotografie, fatture, dichiarazioni di fine lavori e altra documentazione prevista per la ricostruzione dello stato legittimo.

Quando non è possibile trovare una prova documentale sufficiente, il professionista incaricato può attestare la data sotto la propria responsabilità. È un passaggio delicato, perché una dichiarazione falsa o mendace può avere conseguenze penali. Per questo considero poco prudente basarsi soltanto su ricordi del proprietario o su una planimetria catastale non verificata.

Leggi anche: Doppia conformità edilizia - cosa verificare e come sanare

La sanatoria con opere è possibile

Il Comune può subordinare il rilascio del titolo alla realizzazione di interventi necessari per rispettare le norme tecniche di sicurezza. Può anche imporre la rimozione delle opere che non possono essere sanate e che impediscono la regolarizzazione della parte restante.

Si tratta della cosiddetta sanatoria con opere. Un esempio pratico può essere una difformità che richiede un adeguamento strutturale o la rimozione di un elemento non compatibile con le norme urbanistiche. La possibilità è utile, ma non deve essere interpretata come un diritto a mantenere qualsiasi opera pagando una sanzione.

Come si prepara una domanda corretta al Comune

La pratica viene presentata allo Sportello unico per l’edilizia del Comune competente. A seconda del tipo di abuso, il tecnico deposita un permesso di costruire in sanatoria oppure una SCIA in sanatoria.

Io seguirei questo percorso, senza saltare la fase preliminare di analisi.

1. Ricostruire i titoli edilizi e confrontarli con lo stato attuale dell’immobile.
2. Classificare la difformità distinguendo tra tolleranza, parziale difformità, assenza di SCIA e variazione essenziale.
3. Verificare la conformità urbanistica attuale e la disciplina edilizia vigente quando sono stati eseguiti i lavori.
4. Raccogliere la prova dell’epoca di realizzazione dell’intervento.
5. Preparare rilievo, elaborati grafici, relazione tecnica, asseverazione e documentazione sulle strutture e sugli impianti quando necessaria.
6. Depositare la pratica e versare l’anticipo dell’oblazione richiesto dal Comune.
7. Realizzare eventuali opere prescritte e pagare il conguaglio finale della sanzione.

La domanda non sostituisce gli altri adempimenti tecnici. Se la modifica ha interessato strutture, impianti, sicurezza antincendio, requisiti igienico-sanitari o prestazioni energetiche, il fascicolo deve affrontare anche questi aspetti. Una regolarizzazione urbanistica priva delle verifiche tecniche necessarie lascia il proprietario esposto a nuovi problemi.

Neppure l’aggiornamento catastale cura da solo un abuso. Il Catasto registra dati fiscali e planimetrie, ma non rende legittima un’opera che non lo è sotto il profilo edilizio. Prima si verifica il titolo corretto, poi si procede, quando necessario, con l’aggiornamento catastale.

Quanto si paga e quali sono i tempi

Il costo della sanatoria non è uguale per tutti. Dipende dalla categoria dell’intervento, dal contributo di costruzione, dall’eventuale aumento del valore venale e dalla presenza di vincoli. A questi importi si aggiungono il compenso del professionista, i diritti comunali e le eventuali spese per verifiche strutturali o specialistiche.

Per gli interventi soggetti all’articolo 37, il Comune può chiedere una valutazione dell’aumento del valore venale all’Agenzia delle entrate. Se l’intervento non ha prodotto alcun aumento di valore, le linee guida del MIT chiariscono che possono applicarsi le soglie minime, senza una valutazione complessa dell’Agenzia.

Il permesso di costruire in sanatoria deve essere definito con un provvedimento motivato entro 45 giorni. Trascorso il termine, la richiesta si considera accolta secondo il meccanismo del silenzio-assenso, salvo le sospensioni legate a integrazioni o alla compatibilità paesaggistica.

Per la SCIA in sanatoria il termine ordinario di riferimento è di 30 giorni. Il proprietario può chiedere al Comune un’attestazione telematica del decorso dei termini e della formazione del titolo. Questo documento è particolarmente utile quando la regolarità deve essere dimostrata in una vendita o in una nuova pratica.

Il silenzio-assenso, però, non deve essere confuso con una sanatoria gratuita. Il titolo può essersi formato, ma resta inefficace fino al pagamento integrale dell’oblazione. Senza il saldo, non è prudente utilizzarlo per dimostrare lo stato legittimo dell’immobile.

Vincoli paesaggistici e zone sismiche cambiano la pratica

Se l’intervento è stato eseguito in assenza o in difformità dall’autorizzazione paesaggistica, il Comune deve chiedere un parere vincolante all’autorità competente. Il privato, in linea generale, non deve presentare prima una domanda separata alla Soprintendenza: è il Comune ad attivare il subprocedimento.

La disciplina può operare anche quando i lavori hanno creato nuova superficie o volume. Questo non significa che l’aumento sia certamente approvato, ma soltanto che non rappresenta da solo un ostacolo automatico alla valutazione di compatibilità paesaggistica.

La Soprintendenza deve esprimersi entro 90 giorni, mentre l’autorità competente decide entro 180 giorni. Se i pareri non arrivano nei termini previsti, la norma stabilisce la formazione del silenzio-assenso. In caso di esito positivo si aggiunge una sanzione paesaggistica calcolata sul maggiore importo tra danno arrecato e profitto conseguito.

In caso di rigetto, il rischio non è soltanto economico. Può essere applicata la sanzione demolitoria prevista dal Codice dei beni culturali e del paesaggio. Per questo, quando vedo un immobile vincolato, considero indispensabile affrontare il profilo paesaggistico fin dall’inizio.

Per gli immobili situati in zona sismica si applicano, quando compatibili, le regole sulle verifiche antisismiche richiamate dall’articolo 34-bis. Il Comune può subordinare il titolo alla realizzazione di opere strutturali o di adeguamento. Anche una modifica apparentemente interna può richiedere un controllo specialistico se ha inciso su elementi portanti o sulla sicurezza complessiva.

Gli errori che possono far respingere la regolarizzazione

Il primo errore consiste nel chiamare ogni difformità “piccola”. La dimensione dell’opera non è l’unico parametro: contano la categoria dell’intervento, l’effetto su volume e superficie, la destinazione d’uso, la sicurezza e la disciplina urbanistica applicabile.

Un secondo errore è usare una vecchia planimetria catastale come prova definitiva della legittimità. Il Catasto può aiutare a ricostruire la storia dell’immobile, ma non sostituisce il titolo edilizio.

Capita anche che si presenti una SCIA in sanatoria quando l’intervento richiederebbe un permesso di costruire, oppure che si ignori una variazione essenziale. La classificazione sbagliata può compromettere sia la procedura sia il calcolo dell’oblazione.

Infine, non bisogna confondere la semplificazione della doppia conformità con l’eliminazione dei controlli. Restano centrali la data dei lavori, le norme tecniche, i vincoli, la documentazione del tecnico e la compatibilità con la pianificazione comunale vigente.

La verifica preliminare che eviterei di saltare

Prima di incaricare un professionista per una sanatoria, raccoglierei tutti i permessi, le planimetrie, le fotografie storiche, gli atti di acquisto e le eventuali pratiche precedenti. Un sopralluogo accurato e un accesso agli atti comunali spesso chiariscono in poche settimane se si tratta di tolleranza, difformità parziale o abuso non riconducibile alla procedura.

L’articolo 36-bis è utile soprattutto quando la situazione è irregolare, ma ancora tecnicamente e urbanisticamente recuperabile. La decisione migliore non è presentare subito una domanda, bensì costruire prima una diagnosi completa dell’immobile, dei titoli e delle regole applicabili.